همه چیز درباره مالیات ساختوساز؛ مقررات، معافیتها و راهکارهای کاهش مالیات
فعالیت در حوزه ساختوساز مسکن همواره یکی از حوزههای مهم و پیشران اقتصاد ایران بوده و بهدلیل حجم بالای مبادلات مالی، قوانین مالیاتی ویژهای نیز برای آن در نظر گرفته شده است. طبق ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد حاصل از ساخت و فروش هر نوع ساختمان برای اشخاص حقیقی و حقوقی مشمول مالیات است. آگاهی از این قوانین میتواند به استفاده بهینه از ظرفیت های قانونی در اجرای پرداخت عادلانه مالیات کمک شایان نماید.
در این مقاله بهطور کامل بررسی میکنیم که چه کسانی مشمول مالیات ساختوساز مسکن هستند، نرخ مالیات چگونه محاسبه میشود، چه معافیتهایی وجود دارد و چگونه میتوان با استفاده از ظرفیت های قانونی مالیات کمتری پرداخت کرد.
مالیات ساختوساز چیست و چه زمانی باید پرداخت شود؟
مطابق با ماده 77 ق.م.م درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بردرآمد مشاغل و اشخاص حقوقی خواهد بود.
طبق تبصره این ماده ، صاحبان ساختمان های نوساز در اولین انتقال این ساختمان ها ، موظفند علاوه بر پرداخت مالیات مقطوع به میزان 5 درصد ارزش معاملاتی، مالیات علی الحساب به نرخ 10 درصد ارزش معاملاتی ملک را پرداخت کند.
مالیات علی الحساب پس از رسیدگی مالیاتی و تعیین قطعی مالیات، از مالیات مودی کسر میشود.
همچنین اگر فردی اقدام به خرید و فروش یک ساختمان در حال ساخت و نیمه تمام کند، فروشنده موظف به پرداخت همین ۱۰٪ علیالحساب است. در این حالت، مبلغ فروش در هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درامد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می شود
معافیتهای ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم
ساختوسازها در برخی شرایط از شمول ماده (77) ق.م.م مستثنی هستند:
۱. شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت
۲. فروش ملک پس از سه سال از پایان کار توسط اشخاص حقیقی
3.تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت سهم خود در شرکت نامه
4.ساختمان هایی که پروانه ساختمانی ان ها تا پایان سال 1394 صادر شده است.
5.انبوه سازان دارای مجوز از وزارت راه و شهرسازی
نکات مهم درباره آییننامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم
برای درک بهتر نحوه محاسبه مالیات، توجه به نکات زیر ضروری است:
- پیشفروش ساختمان بر اساس درصد پیشرفت کار مشمول مفاد ماده (77) قانون مالیات های مستقیم می شود
انبوهسازان طبق ماده ۱۳۸ مکرر، بهعنوان بنگاه تولیدی شناخته میشوند و مالیات آنها طبق مقررات ویژه محاسبه خواهد شد. - مالیات مربوط به اشخاص حقوقی بر اساس ماده (105) قانون مالیات های مستقیم و اشخاص حقیقی بر اساس ماده (131) قانون مالیات های مستقیم محاسبه خواهد شد.
- نقلوانتقال به هر روشی غیر از بلاعوض، مشمول ماده ۷۷ است.
- در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبات مالیات منظور نمیشود.
درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است و در این صورت مشمول مالیات انتقال حق واگذاری محل نخواهد شد.
اگر شخص حقیقی مشمول مالیات ساخت و فروش نشود (ملک را قبل از سه سال بفروشد یا ملک در شهری با جمعیت زیر ۱۰۰ هزار نفر باشد)، مشمول مالیات انتقال حق واگذاری محل خواهد شد.
تکالیف مالیاتی مهم سازندگان املاک
- ارائه به موقع اظهارنامه مالیاتی
اشخاص حقیقی تا پایان خرداد ماه و اشخاص حقیقی تا 4 ماه پس از پایان سال مالی فرصت ارسال اظهارنامه مالیاتی دارند.
- نگهداری صحیح اسناد هزینهها و درآمدها حداقل تا ۵ سال
- پرداخت مالیات مطالبهشده در مهلت قانونی
راهکارهای قانونی کاهش مالیات ساختوساز
سازندگان میتوانند با راهکارهای قانونی، مالیات قابل پرداخت را به صورت قانونی کاهش دهند:
۱. دریافت مجوز انبوهسازی
با این مجوز، فرد بهعنوان بنگاه تولیدی شناخته میشود و میتواند از مشوقهای مالیاتی بهرهمند شود.
۲. افزایش بهای تمامشده پروژه
ثبت دقیق و کامل هزینهها، موجب افزایش بهای تمامشده و در نتیجه کاهش سود مشمول مالیات میشود.
۳. استفاده از معافیتهای مربوط به اشخاص حقیقی
اگر فروش ملک سه سال پس از اخذ پایانکار انجام شود، فروشنده از شمولیت ماده 77 قانون مالیات های مستقیم خارج خواهد شد.
سخن پایانی
قوانین مالیات ساختوساز دارای پیچیدگیهای زیادی است و بیاطلاعی از آن میتواند منجر به جرایم سنگین و مشکلات حقوقی شود. سازندگان باید پیش از شروع پروژه از قوانین و معافیتهای مرتبط آگاه باشند و در صورت نیاز از مشاوران متخصص مالیاتی کمک بگیرند تا بتوانند مالیات قانونی ولی کمتری پرداخت کنند و از ظرفیتهای قانونی بهدرستی استفاده نمایند.
